Украина оказалась не готова к открытию рынка земли. Поэтому событие оказалось сопряжено с многочисленными проблемами. Об этом изданию “Экономическая правда” рассказал директор по связям с государственными органами Ассоциации “Украинский клуб аграрного бизнеса” Денис Башлык.
Он отметил, что мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения был принят 30 марта 2020, а снят — 1 июля 2021 года, когда в Украине по факту открылся рынок земли.
Было больше года перерыва. Это решение принималось, чтобы все участники земельных правоотношений (и государство в первую очередь) могли подготовиться к реформе.
Спустя месяц с момента открытия рынка земли, появилась возможность проанализировать, насколько к нему была готова Украина, опираясь уже на практический опыт, а не на теоретические размышления, пишет Денис Башлык.
Государственный реестр вещных прав
Государственный реестр прав на недвижимое имущество продемонстрировал достаточно высокую готовность к открытию рынку земли. До “знаменательной даты” 1 июля 2021 у него был готов весь новый функционал. А ведь раньше на это уходили годы (как с окошком для регистрации цены аренды).
А именно — реестр запустил функции регистрации намерений продажи, фиксацию наличия субъекта первоочередного права и другие фичи, предусмотренные земельным законом. Эксперт отметил, что функции работают бесперебойно на сегодняшний день.
Все было бы идеально, если бы не периодические паузы в работе самого реестра. Однако, аналитик отмечает, что это проблема всех государственных реестров, не только в контексте земельного рынка.
Государственный земельный кадастр (ГЗК)
Похуже обстоят дела с обеспечением функционирования рынка Земли со стороны Государственного земельного кадастра. Закон предписывает нотариусам по ведомостям ГЗК проверять наличие субъектов первой очереди (недропользователей) и факт максимальной концентрации земли в одних руках.
Ожидалось, что на момент снятия моратория, к ГЗК будет подключено 6494 нотариуса, но пока их только 800. И дело не в том, что подключаться не хотят сами нотариусы. Сначала это подключение стоило неоправданно дорого, а потом такую возможность и вовсе приостановили.
Какую картину видим в итоге? Только 12% нотариусов потенциально могли осуществить сделку купли\продажи в соответствии с процедурой.
Теперь о возможности проверки субъекта первой очереди (недропользователя). Сегодня на Публичной кадастровой карте есть информационный слой с полигонами предоставленных спецразрешений на добычу полезных ископаемых. Но у данной информации нет официального статуса, поэтому ГЗК не может официально и быстро проверить наличие субъекта первой очереди. Проверка максимальной концентрации земли в одних руках через ГЗК затруднена также — они просто не успели разработать соответствующий функционал.
Помог упомянутый ранее Государственный реестр вещных прав. Благодаря ему нотариусы могут проверить концентрацию земли в одних руках по ИНН.
Законодательные коллизии
Не все ясно и с тем, как урегулировать владение землей сельскохозяйственного назначения на правах общей совместной собственности. Текущая ситуация на рынке земли создает проблемы для супружеских пар, когда они не могут владеть землей, в соответствии с граничным порогом концентрации. Представим ситуацию, когда у мужа есть 100 га. Теперь жена не может владеть 100 га, ведь 50 га принадлежит ей на правах общей совместной собственности.
Получается, что Закон позволяет каждому владеть до 100 га, а Гражданский кодекс вносит в это утверждение коррективы.
Еще одна тупиковая ситуация получается со владением землей иностранцами. Закон запрещает нерезидентам Украины владеть украинской землей. Как тогда быть в ситуации, когда муж-украинец покупает землю, а жена — гражданка другой страны?
Теперь о проведении сделки в один день, если не нарушаются интересы третьих лиц.
Возникает ситуация, когда нотариусы не имеют единого подхода к тому, как корректно оформить договор о купле\продаже сельскохозяйственной земли, не выдерживая процедуру ожидания двух месяцев после регистрации сообщения намерения о продаже.
Это значит, что даже если покупатель, продавец и арендатор пришли к договоренности между собой — чтобы полностью выполнить требования Закона, нужно регистрировать сообщение о намерении и проводить сделку через 2 месяца.
Либо арендатор должен расторгнуть договор аренды земельного участка, чтобы не встревать в двухмесячную процедуру. А это уже несет за собой определенные риски и финансовые потери.
Анализируя ситуацию с открытием рынка земли, эксперт также отметил, что проблемы возникли и с уплатой налогов во время первой продажи.
“У нотариусов отсутствует единый подход относительно использования льгот к уплате налогов во время первой продажи. Так, законом предусматривается наличие льгот по земельным участкам размер которых не превышает нормы бесплатной приватизации. Нормы бесплатной приватизации различаются в зависимости от года и паевания бывших колхозов, что также является бесплатной приватизацией. То есть, у всех разный подход к тому, что делать с участками, площадь который превышает 2 га (сегодняшние нормы бесплатной приватизации). Распространяется ли льгота только на 2 га, а все что выше – уплачивается полноценный налог? Вообще, участки, которые превышают 2 га не подпадают под льготу? Вопрос остается открытым”
Он отметил, что “домашнее задание по подготовке к полноценному функционированию рынка земли государственный аппарат выполнил на троечку”. Аналитик выразил надежды, что государство оперативно решит оставшиеся проблемы, чтобы рынок земли все-таки стал победой, а не разочарованием года.
Напомним, ранее Uafinance писал, что количество сделок на рынке земли перевалило за первую тысячу.
Также мы рассказывали, как в Украине "сломался" рынок земли и что стало причиной вынужденной паузы.